Mardi 3 novembre 2009 2 03 /11 /Nov /2009 15:19

Novembre 2009

      Si vous recevez ce mail par erreur ou si vous souhaitez vous désabonner, cliquez simplement sur "répondre". Dans le cas contraire, pensez à m'inscrire dans votre carnet d'adresse pour être certain de recevoir notre courrier... et inscrivez vos amis!
Madame, Monsieur,

La fin d'année approche, et déjà se profilent les contours de la nouvelle loi de finance 2010.
Des modifications importantes concernant les investissements en loi Scellier sont déjà acquises !
En effet, si les acquisitions éffectuées en 2009, permettront bien une réduction d'impôts sur 9 ans de 25 % du montant de l'investissement (limité à une acquisition/ an, maximum 300 000 €), cette réduction sera ramenée à 20% pour les acquisitions 2010, puis 15 % pour 2011.
Seuls les logements répondant aux rigoureuses conditions BBC (Basse consommation d'énergie) continueront à bénéficier des 25 % de réduction pour 2010.
Il devient donc urgent pour ceux souhaitent investir de s'engager avant le 10 novembre afin de pouvoir passer l'acte devant des notaires qui seront surchargés, pour le 31 décembre 2009 au plus tard. Il reste quelques beaux programmes partout en France, dont certains sont mêmes livrables en fin d'année.

Pour ceux qui ne désirent pas aller dans l'immobilier, l'autre solution pour réduire ses impôts est l' investissement financier sur des FCPI ou des FIP. Qu'est-ce donc ?
Les fonds FCPI (Fonds Communs Placement Innovation) et les FIP (Fonds Investissement Proximité) sont des fonds destinés à aider les petites entreprises non cotées en Bourse. Ces fonds s'adressent à des entreprises créatrices en matière d'innovation ou des entreprises locales ayant besoin de fonds aujourd'hui pour leur développement de demain et atteindre une pérénnité à un horizon de 4 à 5 ans.
Pour inciter les investisseurs à aller sur ces placements moins sécurisés que nos grandes valeurs du CAC 40, l'état accorde donc une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement, sur l'année d'acquisition en contre-partie d'un engagement de durée de détention de 5 ans minimum. Les plus values sont exonérées d'imposition sur le revenu, seuls demeurent les prélèvements sociaux.
S' il est donc légalement possible d'investir dans l'activité du fils de son voisin ouvrant une épicerie au village, ce n'est pas forcément une bonne affaire pour autant !! A la revente, trouvera-t-on un acquéreur, et surtout, quelle prix auront ses parts (si tant est que l'entreprise est toujours existante!!)
C'est la raison pour laquelle des institutionnels (banques, assurances) ont créé leurs propres FCPI et FIP et les proposent avec une sécurisation basée sur trois préceptes:
1/ La mutualisation du risque: les fonds sont répartis sur plusieurs sociétés. Si l'une d'elles faiblit, elle est compensée par l'actif des autres.
2/L'étude comptable:  les entreprises réceptrices des fonds sont sélectionnées après audit financier et projection future.
3/Le secteur: certains domaines tels les éco énergies sont plus porteurs que d'autres et détiennent une visibilité meilleure.

Cette maitrise permet d'attendre un résultat positif à terme, les parts n'étant finalement revenues qu'à 75 % de leur valeur (grâce à la réduction d'impôt). Si le choix a été judicieux, une plus value importante peut même se comptabiliser.
Il convient de prévoir une quinzaine de jours pour le traitement administratif de ces placements, aussi il est nécessaire de se  positionner avant la mi-décembre.
 
Concernant notre désormais traditionnelle illustration immobilière, plein feu sur un programme léger en prix: Les 3 Domaines à Nîmes Rodilhan. De charmantes maisonnettes 3 pièces à partir de 165 000 € !!! qui dit mieux!! éligibles à la loi Scellier, Borloo... ou tout simplement pour une résidence secondaire.
 
Gilles MARTIN
06 11 77 01 31


 
 
 
Par Gilles MARTIN
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires
Lundi 5 octobre 2009 1 05 /10 /Oct /2009 11:50

Octobre 2009: Les donations

Madame, Monsieur,

 

 La préparation à la succession est une démarche importante d'une saine gestion de patrimoine. A ce titre, et pour éviter des frais successoriaux qui peuvent être très importants, il peut être judicieux d'utiliser l'outil de la donation.

« Une donation est un acte par lequel une personne transmet de son vivant un bien au profit d'une autre personne. »

Elle peut être passée devant notaire ou de gré à gré (don manuel) sauf s'il s'agit de bien immobilier. Il est toutefois fortement recommandé de valider cette donation devant notaire, afin d'en acter définitivement la date, ce qui peut être déterminant lors du calcul des possibles droits de la succession future.

Fiscalement, la donation donne lieu au versement de droit de mutation à titre gratuit. Des abattements, des exonérations et des réductions sont possibles suivant les cas.

On peut faire une donation en pleine propriété, en usufruit ou en nue propriété et les accompagner de clauses: exemple une clause de droit de retour, qui permet au donateur (celui qui donne), dans le cas ou le donataire (celui qui reçoit) décède avant lui, de récupérer le bien donné hors succession comme si la donation n'avait pas existé. Ces clauses permettent d'élaborer une donation "sur mesure" répondant à la quasi totalité des cas de figure possibles.

Lorsqu'elles sont bien utilisées, ces donations peuvent permettre de réaliser progressivement et parfois sans frais, la transmission de son patrimoine au profit d'héritier futur. Il est en effet possible de transmettre par donation

156 359 € (en 2009) par parent et pour chaque enfant et ceci tous les 6 ans (31271 € pour les grands parents).

 

Quelques exemples de donation:

La donation partage (pour répartir sa transmission à l'ensemble de ses enfants, également applicables aux familles recomposées), la donation résiduelle (qui permet de transmettre à un deuxième bénéficiaire le reliquat de la donation au décès du premier donataire), la donation graduelle (qui oblige le donataire à conserver les biens et à les transmettre à son tour à un bénéficiaire désigné dans l'acte)....

Sachez encore que la donation d'argent elle, obéit à d'autres plafonds soit 31271 € par parent (ou grand parent) et pour chaque enfant (ou petit enfant).

Bon à savoir: Les cadeaux traditionnellement faits à l'occasion d'une fête (anniversaire, mariage, etc...) n'ont pas à être déclarés et sont exonérés de droits de mutation.

 

Et pour illustrer notre lettre mensuelle, je vous suggère quelques appartements entièrement rénovés dans un petit immeuble avec ascenseur, en coeur de ville de Perpignan, éligibles au Scellier ancien rénové (25 à 32% de réduction d'impôt sur le montant de l'investissement), livrables immédiatement et donc, défiscalisables dès cette année fiscale!!!! (à partir de 150 000 € le T3 et 160 000 € le T4)

 

Gilles MARTIN

06 11 77 01 31

 

Par Gilles MARTIN
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires
Dimanche 6 septembre 2009 7 06 /09 /Sep /2009 22:34

Septembre 2009: Le Scellier Outre-Mer

Madame, Monsieur,
 
 
La rentrée de septembre annonce traditionnellement la chute des premières feuilles de nos arbres. Mais la première à tomber, le fait dans nos boites aux lettres et c'est celle de notre avis d'imposition 2008!
Lors, immanquablement survient cette question: "Que faire pour diminuer mes impôts 2009 ?"
Il nous reste un trimestre pour agir, et ce n'est pas de trop si l'on envisage une solution immobilière: recherche du bien et du programme, étude financière, montage des dossiers bancaires, délais légaux...
 
Portons notre projecteur sur la dernière des lois de défiscalisation, née ces derniers mois: le Scellier Outre-Mer
 
Il est d'usage que nos gouvernements aide nos départements d'outre-mer dans leurs économies locales. De tout temps, les lois ont existées, et parmi les plus connues les lois Paul, Pons et Girardin.
Cette dernière, encore de mise aujourd'hui permet une réduction d'impôt de 40 à 50 % de l'investissement plafonné à 2380 € par m2.
 
Mais lorsque l'on connait le coût du foncier dans ces départements, on devinera aisément que c'est avec une impatience légitime que nos compatriotes d'outre-mer attendaient la transposition locale de la loi Scellier.
Elle figure désormais parmi notre boîte à outils fiscale, jetons y un coup d'oeil:
 
La loi Scellier Outre-Mer offre une réduction d'impôt de 40 % du montant de l'opération pour un investissement maximum de 300 000 €. Dans l'option Scellier Outre-Mer sociale, on pourra arriver à une réduction de 52 %.
Dans le premier cas, l'engagement de location est de 9 ans, dans le second 15 ans pour obtenir la réduction maximale (ce qui coïncide avec la fin d'application d'une imposition sur la plus value)
L'économie d'impôt réalisée pourra donc être de 13 333 €/an pendant 9 ans, puis de 6000 €/an pendant 6 ans.
 
Prenons comme exemple l'Ile de la Réunion, qui nous semble bénéficier d'une situation politique saine et calme, aucune véllété d'indépendance ne s'y manifestant.
800 000 habitants environ  (1 million prévu en 2030) vivent sur un territoire trois fois plus petit que la Corse!
De plus, la géographie de l'île en réduit la possibilité foncière à 40 %, principalement sur le littoral. Les terrains y resteront rares et chers!
Le flux migratoire positif, les infrastructures (St Louis est le 4ème port fluvial français), les grands travaux (la route des Tamarins qui désengorge l'ouest vient d'être livrée et fut le plus grand budget des travaux de l'Union Européenne, l'engagement et le financement du Train-Tram (1 milliard 600) vient d'être voté, projet d'une route du littoral) garantissent le dynamisme économique de l'Ile.
Toutes les conditions sont donc réunies (c'est le cas de le dire) pour y réaliser une bonne opération patrimoniale, et... c'est la cerise sur le gateau, l'adoption de la loi étant récente, on peut encore trouver de l'immobilier livrable et défiscalisable sur l'année 2009 !! (ce qui devient une gageure pour le Scellier métropole)
 
Alors, n'attendez plus trop longtemps...
 
 
Gilles Martin
06 11 77 01 31
Par Gilles MARTIN
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires
Mercredi 1 juillet 2009 3 01 /07 /Juil /2009 14:00

Juillet 2009: Assurance-Vie


Madame, Monsieur,

Dans la panoplie des produits financiers, l'assurance vie reste le placement privilégié des français... Or, beaucoup confondent encore assurance vie et assurance décès!!  Revenons donc sur quelques fondamentaux:

Une assurance décès est une assurance qui, en cas de décès de l'assuré, versera une somme définie préalablement, au bénéficiaire. Elle sert par exemple, dans tout montage financier pour l'acquisition d'un bien immobilier et permet ainsi de solder le prêt en cours en cas de décès.

Une assurance vie, elle, est une tirelire dans laquelle on verse des "économies" à son gré. Contrairement à l'idée reçue, on peut toujours "casser" sa tirelire quand bon nous semble pour en retirer une partie ou la totalité de son argent. Durant le temps de détention, la "cagnotte" va travailler sur des supports financiers choisis, permettant ainsi de booster son épargne.
 Une fiscalité spéciale s'applique à ce placement: lors des retraits, une imposition sur la partie correspondante à la plus value est appliquée: 35 % avant 4 ans de contrat, 15 % entre 4 et 8 ans, et 7,5 au delà. Mais dans ce dernier cas, un abattement annuel sur les intérêts est appliqué: 4600 € pour une personne seule et 9200 € pour un couple!
C'est la raison pour laquelle, l'idéal fiscalement parlant est de partir pour une durée postérieure à 8ans et de sortir annuellement par tranches d'intérêts inférieurs à l'abattement!!
Les prélèvements sociaux (12,10 %) sont toujours dus, mais s'appliquent différemment s'il s'agit d'un contrat monosupport en euros (dont tous les fonds sont placés sur un meme support en euros) auquel cas, ils sont dus chaque année sur les intérêts acquis au 31 décembre, ou s'il s'agit d'un contrat multisupport (placements sur plusieurs supports: euros, obligations, actions), auquel cas ils ne sont dus que lors des retraits effectués!
On comprendra aisément dès lors, que pour un épargnant désirant laisser fructifier son épargne, cette deuxième solution est plus intéressante: la totalité des fonds (dont ceux correspondant aux prélèvements sociaux) continuant à travailler tant qu'aucun retrait n'est fait!
Reste à sélectionner avec vigilance (seul ou avec l'aide de votre conseiller) les supports financiers selon votre sensibilité (prudente, réactive, dynamique), vos objectifs (durée d'immobilisation prévue) et la proportion donnée à votre porte-feuille (50 % en euros et 50 % en actions par exemple).
Les meilleures assurances vous proposent également des cliquets sécuritaires qui permettent lors des grandes fluctuation boursieres de sécuriser ou de dynamiser ses fonds de façon automatique. Une bonne assurance-vie se juge par la diversité des fonds proposés, les outils proposés au contrat et à la réactivité du gestionnaire.

Enfin, un autre avantage fiscal inhérent aux assurances vie: elle n'entre pas dans le cadre d'une succession! autrement dit, en cas de décès, le ou les benéficiaires (qui peuvent être différents des héritiers légaux) hériteront sans fiscalité aucune jusqu'à la limité de 152 500 € par bénéficiaire (20% au delà et sauf pour les opérations réalisées après les 70 ans de l'assuré), c'est donc le moyen idéal  pour protéger et transmettre son patrimoine à ses enfants.
.. et bonne nouvelle pour les expatriés, dans certaines conditions, ce seuil de 152 500 € est illimité et perdure même après le retour en France!

La possession d'une assurance vie vous permet enfin d'adosser un prêt immobilier (présenter cette assurance vie en garantie d'un emprunt) ou même d'obtenir un prêt!

Le flash immobilier de ce mois-ci sera sur les Résidences "Affaires". Des locations d'appartement de standing meublés avec services dans le coeur des villes, avec l'équipement et les infrastructures nécessaires spécialement adaptés à la clientèle professionnelle en déplacement: business center, fax, téléphone, accès internet...
Des lots sont disponibles sur Lyon, Montélimar,Carcassonne, Beziers, Nimes, Agen,  Pau, Rennes, Brest, Le Havre, Angouleme, Limoges, Mandelieu, St Maurice, Clichy, Le Blanc Mesnil, Alfortville... et même en Belgique à Arlon, près du Luxembourg.
Loyers garantis par bail professionnel de 11 ans renouvelables, soit 22 ans! Remboursement de la TVA ... et de plus, ces résidences sont éligibles au dispositif Bouvard qui octroie 25 % de réduction d'impôt sur l'investissement.
Au final, un patrimoine financé à plus de 80 % par la réduction d'impôt, le remboursement TVA et les loyers garantis!
 
N'hésitez pas à me contacter et bonnes vacances aux juilletistes!!
 
Gilles MARTIN
06 11 77 01 31
 
 
Par Gilles MARTIN
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires
Mercredi 10 juin 2009 3 10 /06 /Juin /2009 12:12

information juin 2009

Dans nos précédents courriers, nous avons fait le point sur l'actualité des nouveaux dispositifs de défiscalisation: loi Scellier, nouveau dispositif de réduction d'impôt en LMNP dit loi Bouvard....

Mais dans la construction d'un patrimoine, la forme de détention est également un outil de stratégie:
L'achat sous forme de SCI par exemple, peut permettre l'acquisition à plusieurs d'un bien immobilier sous forme de parts sociales. Chacun des actionnaires pourra alors effectuer la réduction d'impôt au prorata de la valeur de ses parts.
On imagine aisément l'intérêt pour un achat entre amis ou pour un couple de concubin qui pourra ainsi finaliser un projet qu'il ne seraient pas capables d'assumer isolément. La SCI ouvrira également une possibilité d'intégrer ses enfants dans son capital et devenir ainsi un outil de transmission patrimoniale.
Pour un professionnel, l'achat sous forme de SCI lui permettra de séparer légalement un bien, plutôt que de l'intégrer dans son patrimoine professionnel.
Attention cependant à l'option fiscale!! choisir l'imposition sur la société permet certes l'amortissement comptable du bien, mais si l'on se projète dans une revente future, mieux vaut peut-être privilégier l'option d'imposition sur le revenu: En effet,  l'imposition sur la plus value s'éteind alors après 15 ans alors que dans le premier cas, vous serez imposé lors de la vente au titre de l'impôt sur la société tout d'abord, puis lorsque vous "sortirez" votre argent de la SCI au titre de l'imposition sur les dividandes dans un second temps!!  un double effet qu'il vaut mieux éviter!
Le démembrement est un autre outil de stratégie patrimoniale. Il permet de différencier un usufruitier (celui qui dispose de la jouissance du bien) du nu-propriétaire (celui qui en est légalement propriétaire). L'usufruit d'un bien ayant une valeur établie par des barêmes légaux (notament en fonction de l'âge de l'usufruitier), la valeur de nue propriété du bien s'en trouve diminuée d'autant, ce qui permet dans une stratégie de donation à un enfant par exemple, d'alléger la masse successorale. C'est également un outil de protection pour l'usufruitier puisqu'il a la garantie d'avoir la jouissance du bien et élimine ainsi le risque d'une vente forcée, voulue par les autres héritiers. C'est également un  des seuls moyens légaux pour protéger des concubins par exemple, en cas de décès.

D'autres montages plus ou moins connus existent encore, je citerai l'achat en viager, la tontine, le réméré, avec déclaration de command...

Suite à mon dernier courrier, certains m'ont demandé comment évaluer un projet immobilier locatif. Je propose à ceux qui le souhaitent de réaliser une étude de leur projet sur un horizon de 10, 15 ou 20 ans selon leurs désirs et avec les éléments qu'ils m'indiqueron t. Un avis tiers est quelquefois profitable avant un engagement d'achat! Une participation forfaitaire de 50 € (avec facture) pour couvrir les frais d'expédition, temps passé etc... sera demandée... et restituée si dans les 3 mois, vous me mandatez dans la concrétisation de ce projet.

...Et pour illustrer cette lettre mensuelle, une opportunité immobilière classique (pas de défiscalisation possible): sur Amélie les Bains dans le 66, une partie d'immeuble (seul le commerce n'est pas à vendre) composée de 10 appartements (1 studio, 7 F1bis, 2 F2) dont 7 sont actuellement loués à l'année pour un rapport locatif d'environ 3000 €/mois hors charges. Le prix de vente est de 340 000 € (hors frais de notaire), ce qui donne une rentabilité très intéressante!! (photos et renseignements sur demande)

Cordialement à vous

Gilles MARTIN
06 11 77 01 31
Par Gilles MARTIN
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires

 

 
Créer un blog gratuit sur over-blog.com - Contact - C.G.U. - Rémunération en droits d'auteur - Signaler un abus