information juin 2009

Dans nos précédents courriers, nous avons fait le point sur l'actualité des nouveaux dispositifs de défiscalisation: loi Scellier, nouveau dispositif de réduction d'impôt en LMNP dit loi Bouvard....

Mais dans la construction d'un patrimoine, la forme de détention est également un outil de stratégie:
L'achat sous forme de SCI par exemple, peut permettre l'acquisition à plusieurs d'un bien immobilier sous forme de parts sociales. Chacun des actionnaires pourra alors effectuer la réduction d'impôt au prorata de la valeur de ses parts.
On imagine aisément l'intérêt pour un achat entre amis ou pour un couple de concubin qui pourra ainsi finaliser un projet qu'il ne seraient pas capables d'assumer isolément. La SCI ouvrira également une possibilité d'intégrer ses enfants dans son capital et devenir ainsi un outil de transmission patrimoniale.
Pour un professionnel, l'achat sous forme de SCI lui permettra de séparer légalement un bien, plutôt que de l'intégrer dans son patrimoine professionnel.

Attention cependant à l'option fiscale!! choisir l'imposition sur la société permet certes l'amortissement comptable du bien, mais si l'on se projète dans une revente future, mieux vaut peut-être privilégier l'option d'imposition sur le revenu: En effet,  l'imposition sur la plus value s'éteind alors après 15 ans alors que dans le premier cas, vous serez imposé lors de la vente au titre de l'impôt sur la société tout d'abord, puis lorsque vous "sortirez" votre argent de la SCI au titre de l'imposition sur les dividandes dans un second temps!!  un double effet qu'il vaut mieux éviter!
Le démembrement est un autre outil de stratégie patrimoniale. Il permet de différencier un usufruitier (celui qui dispose de la jouissance du bien) du nu-propriétaire (celui qui en est légalement propriétaire). L'usufruit d'un bien ayant une valeur établie par des barêmes légaux (notament en fonction de l'âge de l'usufruitier), la valeur de nue propriété du bien s'en trouve diminuée d'autant, ce qui permet dans une stratégie de donation à un enfant par exemple, d'alléger la masse successorale. C'est également un outil de protection pour l'usufruitier puisqu'il a la garantie d'avoir la jouissance du bien et élimine ainsi le risque d'une vente forcée, voulue par les autres héritiers. C'est également un  des seuls moyens légaux pour protéger des concubins par exemple, en cas de décès.

D'autres montages plus ou moins connus existent encore, je citerai l'achat en viager, la tontine, le réméré, avec déclaration de command...

Suite à mon dernier courrier, certains m'ont demandé comment évaluer un projet immobilier locatif. Je propose à ceux qui le souhaitent de réaliser une étude de leur projet sur un horizon de 10, 15 ou 20 ans selon leurs désirs et avec les éléments qu'ils m'indiqueron t. Un avis tiers est quelquefois profitable avant un engagement d'achat! Une participation forfaitaire de 50 € (avec facture) pour couvrir les frais d'expédition, temps passé etc... sera demandée... et restituée si dans les 3 mois, vous me mandatez dans la concrétisation de ce projet.

...Et pour illustrer cette lettre mensuelle, une opportunité immobilière classique (pas de défiscalisation possible): sur Amélie les Bains dans le 66, une partie d'immeuble (seul le commerce n'est pas à vendre) composée de 10 appartements (1 studio, 7 F1bis, 2 F2) dont 7 sont actuellement loués à l'année pour un rapport locatif d'environ 3000 €/mois hors charges. Le prix de vente est de 340 000 € (hors frais de notaire), ce qui donne une rentabilité très intéressante!! (photos et renseignements sur demande)

Cordialement à vous

Gilles MARTIN
06 11 77 01 31